Kredyt hipoteczny, nawet przy stałym oprocentowaniu, przestaje być „bezpieczną przystanią” finansową. Coraz więcej elementów – od opodatkowania po błędnie wdrożone unijne przepisy – składa się na scenariusz, w którym finansowanie mieszkania stanie się jeszcze droższe. A przecież to właśnie kredyt ma napędzać inwestycje i rozwój.
Na horyzoncie rysują się zmiany, które – choć rozproszone – mają wspólny mianownik: podnoszą koszt kredytu. Część z nich to efekt krajowych regulacji, inne wynikają z europejskiego prawa. Wspólny efekt? Rosnące obciążenia po stronie banków i klientów.
Wysokie stopy, brak rekompensaty i drogie zabezpieczenia
Obecny poziom stóp procentowych nadal pozostaje wysoki – co wprost przekłada się na cenę kredytu. WIBOR pozostaje mocno skorelowany z decyzjami RPP, a marże bankowe nie odbiegają znacząco od średniej europejskiej. Teoretycznie są przestrzenie do obniżek, ale inflacja jeszcze nie pozwala na radykalne ruchy.
Nawet kredyty o stałej stopie procentowej nie dają dziś wytchnienia – wymagają kosztownych zabezpieczeń, a ich dostępność najczęściej ogranicza się do pięciu lat. Dodatkowo, system nie przewiduje mechanizmu kompensacyjnego dla banków w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu. W praktyce oznacza to, że straty wynikające z przedterminowego rozwiązania umowy kredytowej muszą być rozkładane na wszystkich klientów – przez wyższe marże.
W Europie to klient pokrywa koszt wyjścia z umowy. W Polsce – brak jasnych zasad rekompensaty generuje napięcia, z których większość jest niewidoczna na pierwszy rzut oka, ale boleśnie odczuwalna w miesięcznej racie.
Nowe przepisy, nowe obowiązki – i kolejne koszty
Banki zwracają uwagę na błędne proporcje w planowanych deregulacjach. Przykładem jest projekt Omnibus, który upraszcza obowiązki raportowe dla firm – ale nie obejmuje instytucji finansowych. W efekcie bank musi pozyskiwać dane, których klienci nie mają obowiązku gromadzić – co wywołuje frustrację i psuje relacje.
Szczególnie dotkliwa okazuje się konieczność gromadzenia danych ESG, czyli np. informacji o zużyciu energii przez klienta. Bank nie może tych informacji zignorować, ale klient nie ma obowiązku ich dostarczyć – tworzy się impas, za który obie strony płacą zaufaniem i czasem.
To nie jedyny przykład. Obecnie obowiązujące przepisy dotyczące sankcji darmowego kredytu prowadzą do sytuacji, w których jedna literówka w umowie może skutkować utratą całego wynagrodzenia przez bank. System działa zero-jedynkowo – bez możliwości proporcjonalnej oceny błędu. Bankowcy postulują zmianę: by tylko poważne naruszenia skutkowały pełną sankcją, a mniejsze były karane adekwatnie.
Podatek bankowy i struktura rynku inwestycyjnego
Banki nie chcą likwidacji podatku od aktywów, ale proponują jego przebudowę – tak, by nie karał za udzielanie kredytów. Obecna forma promuje zakup obligacji skarbowych, bo są one wolne od daniny i mają zerową wagę ryzyka. To wypacza sens bankowości – zamiast finansować gospodarkę, sektor zasila państwowe papiery.
Propozycja? Podatek od pasywów – z wyłączeniem depozytów zwykłych klientów. Taka zmiana mogłaby zachęcić firmy do inwestowania środków, zamiast ich „parkowania”. Dla gospodarki to byłby realny impuls.
Ale inwestycje w Polsce i tak pozostają niskie. 60 proc. firm, które nie inwestują, twierdzi wprost: nie ma takiej potrzeby. To nie brak środków, ale nieprzewidywalność – legislacyjna, geopolityczna, fiskalna – powoduje paraliż decyzyjny. Największą barierą nie jest brak kapitału, ale lęk przed jego utratą.
I choć popyt na kredyty hipoteczne nadal się utrzymuje – bo alternatyw mieszkaniowych brakuje – nadciągają zmiany, które mogą radykalnie zmienić sytuację. Wymóg, by 40 proc. portfela hipotek było finansowane długoterminowymi obligacjami, oznacza wzrost kosztów – bo ich emisja jest droższa niż oprocentowanie depozytów.
System coraz bardziej się komplikuje – a cena kredytu rośnie nie tylko przez stopy procentowe, ale również przez zawiłości prawa, podatki i brak strategii mieszkaniowej. Polska i Litwa to dziś jedyne kraje UE bez długofalowego programu mieszkaniowego. Czy coś się wreszcie zmieni?
